Wynajmować czy kupić? Oto pytanie, które na pewnym etapie życie zadają sobie wszyscy. Ogólnie rzecz biorąc można przyjąć, że kupno z pomocą kredytu jest tym bardziej atrakcyjne, im dłużej mieszka się w nabytym lokum.

Maximilian Mendel, Partner REAS

Pod uwagę należy wziąć wiele czynników niematerialnych: stabilizacja, bezpieczeństwo i poczucie posiadania „własnego M”, a z drugiej strony mobilność, płynność finansowa oraz mniej zobowiązań. Przy podejmowaniu decyzji o kupnie lub wynajmie najważniejszy jest jednak najczęściej czynnik finansowy. W czasach rekordowo niskich stóp procentowych wydaje się, że kupno jest znacznie bardziej atrakcyjne od wynajmu. Koszty zakupu są jednak bardziej zróżnicowane i ich skład jest bardziej złożony od najmu, trudno więc ocenić, co jest bardziej atrakcyjne finansowo. Wiele zależy również od tego jak kształtują się ceny zakupu i wysokości czynszów oraz korzyści inwestycji alternatywnych.

Ogólnie rzecz biorąc można przyjąć, że kupno jest tym bardziej atrakcyjne, im dłużej mieszka się w nabytym lokum. W krótkim terminie często nie ma sensu blokowanie kapitału przeznaczanego na wkład własny. Ponadto, w początkowych latach raty kredytu składają się głównie z odsetek. Jeżeli planuje się sprzedaż mieszkania kilka lat po zakupie, nabywca daje zarobić wyłącznie bankowi i nie przybliża go to do posiadania własnego mieszkania, a blokuje posiadane środki finansowe. Jeżeli ceny mieszkań wzrosną, strata odsetek może nie mieć większego znaczenia. Jednak w czasach stagnacji cen, może ona mieć istotny wpływ. Obecnie w Polsce nie ma sensu, aby młodzi ludzie kupowali małe

mieszkania, żeby musieć je sprzedać za pięć lat, gdy rodzina się powiększy. A przynajmniej nie ma to sensu, gdy sprzedaje się mieszkanie, aby kupić nowe. Sytuacja jest inna, jeżeli uda się zatrzymać stare mieszkanie na wynajem.

Rozważając zakup mieszkania zapominamy często o wielu czynnikach. Najczęściej porównuje się wyłącznie wysokość miesięcznych rat do wysokości czynszu. Najemca zazwyczaj płaci czynsz za wynajem, ale poza czynszem są jeszcze inne koszty, np. prowizja agencji czy kaucja. Koszty zakupu są z kolei dużo wyższe niż suma rat kredytu. Przede wszystkim zapomina się o koszcie alternatywnym. Ten koszt to potencjalny zysk nabywcy z zainwestowania wkładu własnego oraz wszelkie inne koszty odpowiadające wysokością stopie zwrotu z wybranej inwestycji, pomniejszone o podatek od zysków kapitałowych. Decydując się na zakup nie tylko blokuje się na kilka lat kapitał, ale pozbawia się zysku, jaki mógłby wypracować po jego zainwestowaniu. Są również koszty ponoszone w momencie zakupu i przy sprzedaży. To między innymi prowizja pośredniczącej agencji i inne koszty z tym związane oraz pozostała kwota kapitału, który należy zwrócić bankowi. Należy również wziąć pod uwagę podatek od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste (jeżeli dotyczy), opłaty na rzecz wspólnoty lub spółdzielni oraz opłaty na fundusz remontowy. Posiadanie mieszkania wiąże się z zaskakująco wieloma kosztami, których nie ponoszą osoby wynajmujące, np. wykończenie wnętrz, umeblowanie, remont, ubezpieczenie, itp. Profesjonalne firmy zarządzające dużymi portfelami mieszkań na wynajem zawsze uwzględniają koszty ewentualnych remontów w ich rachunku finansowym, prywatne osoby rzadko to robią.

Na całym świecie podejmowano już próby analizowania, która opcja jest lepsza – wynajem czy zakup. Według większości ekspertów odpowiedź na to pytanie zależy od indywidualnej sytuacji osoby lub gospodarstwa domowego oraz od sytuacji na lokalnym rynku mieszkaniowym. Wiele zależy również od tego, co według nas wydarzy się w przyszłości. Przeanalizujmy przypadek najlepiej sprzedającego się obecnie w Warszawie dwupokojowego mieszkania o powierzchni 45 m² i stwórzmy wykres obrazujący kształtowanie się kosztu całkowitego dla najmu i zakupu.
Model obejmuje przede wszystkim typowe wydatki związane z zakupem lub najmem, lecz również ich zmianę w czasie – uwzględniono w nim ceny nieruchomości, czynszów za wynajem, stóp inflacji oraz stóp procentowych. Model uwzględnia również koszt alternatywny, który omówiono już wcześniej.

Załóżmy, że mieszkanie o powierzchni 45 m² oferowane jest po średniej cenie rynkowej, czyli za ok. 8 tys. zł/m², a więc jego całkowita cena brutto wynosi 360 tys. zł. Na rynku najmu tego typu mieszkanie w lokalizacji uznawanej za przeciętnie atrakcyjną można wynająć za ok. 2,3 do 2,7 tys. zł miesięcznie brutto (bez opłat licznikowych), załóżmy więc, że w naszym przypadku będzie to 2,5 tys. zł miesięcznie.

Aby obliczyć koszt zakupu, zaczynamy od ceny zakupu 360 tys. zł. Zakładamy wkład własny w wysokości 72 tys. zł, co odpowiada wskaźnikowi LTV na poziomie 80%. Następnie musimy opłacić taksę notarialną. Kolejnym kosztem jest wykończenie wnętrza i umeblowanie, załóżmy 1,2 tys. zł/m². Kapitał, którym powinniśmy dysponować to nieco poniżej 130 tys. zł. Pozostałe koszty to koszty kredytu hipotecznego w wysokości 290 tys. zł o stopie oprocentowania 5%, prowizji 1% oraz okresie kredytowania wynoszącym 25 lat. Miesięczna rata w tym przypadku wyniesie ok. 1,7 tys. zł, a we wczesnym okresie spłaty zdecydowana większość raty posłuży do spłaty odsetek, nie kapitału. Przez 25 lat oddamy bankowi 290 tys. zł oraz łącznie około 220 tys. zł odsetek. Wróćmy jednak do kosztów ponoszonych co miesiąc. Świeżo upieczony właściciel mieszkania musi ponosić comiesięczne koszty do wspólnoty lub spółdzielni, uiszczać podatek od nieruchomości (nie uwzględniamy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego) oraz koszty remontów i modernizacji (zakładamy, że w formie wpłaty na poczet utworzonego funduszu rezerwowego w kwocie nieco poniżej 100 zł miesięcznie).

Aby obliczyć koszt wynajmu, zaczynamy od miesięcznego czynszu w wysokości 2,5 tys. zł. Dodajemy zysk, jaki uzyskamy z lokaty oprocentowanej na 2% w skali roku, czyli w wariancie konserwatywnym. Lokowany przez nas kapitał to głównie równowartość wkładu własnego oraz koszt wykończenia i umeblowania mieszkania. Nie uwzględniamy opłat licznikowych, ponieważ te muszą opłacać zarówno lokatorzy-właściciele jak i najemcy.
Oczywiście przyjęte wartości mogą być wyższe lub niższe, co mogłoby wpłynąć na wynik końcowy, chcieliśmy jednak przedstawić przykład realnej sytuacji. W scenariuszu podstawowym najem jest lepszym wyborem przez pierwsze 4 lata, jeżeli jednak planujemy mieszkać w tym samym miejscu przez 5 lat lub dłużej, zakup wydaje się rozsądniejszym wyjściem. W przypadku najmu tańszego mieszkania za 2,2 tys. zł miesięcznie, najem będzie lepszym rozwiązaniem przez pierwsze 10 lat.

W przedstawionym przykładzie nie uwzględniliśmy zmian w cenach nieruchomości. Jeżeli założymy roczny wzrost w tempie 3% powyżej inflacji, okres w którym najem jest bardziej atrakcyjny skraca się z 4 lat do 2,5 roku. Jeżeli założymy spadek w tempie 3% poniżej inflacji, najem dłużej pozostanie bardziej atrakcyjny – przez 12 lat. Na powyższych przykładach widać, że model jest wrażliwy na zmiany założonych parametrów. Obecnie, okres większej atrakcyjności najmu jest dość krótki ze względu na niskie stopy procentowe. Dość prawdopodobny jest jednak ich wzrost w najbliżej przyszłości. Będzie to miało bez wątpienia wpływ na nasze obliczenia. Wszystko zależy jednak przede wszystkim od naszej osobistej sytuacji (od czynników „miękkich”) oraz od stanu rynku w chwili podejmowania decyzji. Ogólnie rzecz biorąc należy przyjąć, że kupno jest tym bardziej atrakcyjne, im dłużej mieszka się w nabytym mieszkaniu. W niniejszym opracowaniu staraliśmy się przedstawić pewne ogólne założenia i omówić czynniki, które należy wziąć pod uwagę. Zalecamy, aby każdy poczynił własne założenia i uwzględnił czynniki odpowiadające jego osobistej sytuacji.

Wykresy obrazujące wyliczenia modelu dostępne na stronie www.reas.pl

Podobne posty