Wielu ekspertów ostrzegało, że rok 2018 przyniesie załamanie na polskim rynku mieszkaniowym, a potencjalni nabywcy czekali z utęsknieniem na spadek cen. Tymczasem koniunktura na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych jest rozgrzana do czerwoności. Zarówno popyt, jak i podaż nieruchomości mieszkaniowych, mimo niewielkiej zadyszki deweloperów, nadal jest na rekordowo wysokim poziomie.

Agnieszka Pilcicka – Analityk, Specjalista ds. Obsługi Rynku Nieruchomości, Centrum AMRON

Narastające ograniczenia po stronie podażowej (trudności w dostępie do nowych gruntów pod zabudowę, deficyt siły roboczej i rosnące koszty materiałów budowlanych) wymuszają systematyczne podwyżki cen mieszkań na rynku pierwotnym, co z kolei – łącznie z efektem wygaszenia Programu „Mieszkanie dla Młodych” – spowodowało pierwszy od kilku lat spadek sprzedaży nowych mieszkań w II kwartale 2018 roku, jednak deweloperzy nadal notują wyniki bliskie historycznych szczytów. Moda na powszechnie uważane za bezpieczne i dochodowe inwestycje mieszkaniowe nie mija, inwestorzy kupują nie tylko na wynajem, ale – licząc na dalszy wzrost cen mieszkań – również w celu późniejszej odsprzedaży z zyskiem. Na obecną sytuację pozytywny wpływ mają również bardzo niskie podstawowe stopy procentowe (stanowiące zachętę do zaciągania taniego kredytu) oraz poprawiająca się sytuacja finansowa Polaków (m.in. rosnące wynagrodzenia, niska stopa bezrobocia). Te wszystkie czynniki napędzają i tak wysoki już popyt, umacniając tym samym rynek kredytów hipotecznych.

Według danych z Raportu AMRON-SARFiN, w II kwartale 2018 roku banki udzieliły 53 686 nowych kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe, czyli mniej o 2,67% w porównaniu do poprzedniego kwartału, jednak nadal był to bardzo dobry wynik. Natomiast wartość podpisanych umów kredytowych wzrosła o 6,40% i wyniosła 13,741 mld zł, co stanowi najlepszy wynik od 2010 roku. Tym samym akcja kredytowa w bankach osiągnęła w pierwszym półroczu najlepszy wynik od 7 lat – prawie 109 tys. kredytów hipotecznych na łączną kwotę prawie 27 mld zł. Jednocześnie wartość zadłużenia gospodarstw domowych w Polsce z tytułu zaciągniętych kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy przekroczyła poziom 400 mld zł.

LICZBA I WARTOŚĆ NOWO UDZIELONYCH KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH

źródło: SARFiN, Centrum AMRON

Polacy pożyczają coraz wyższe kwoty. Różnica pomiędzy zmianą liczby i wartości nowych kredytów udzielonych w II kwartale 2018 roku wyniosła aż 9,06 p.p. Do sfinansowania zakupu mieszkania w II kwartale 2018 roku kredytobiorcy potrzebowali średnio 255 405 zł, czyli więcej o 21 252 zł (9,08%) w porównaniu z poprzednim kwartałem. Wynika to bezpośrednio ze wzrostu cen mieszkań, a także kupowaniem lokali większych, lepiej zlokalizowanych i wykończonych w lepszym standardzie.

ŚREDNIA WARTOŚĆ NOWO UDZIELONYCH KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH

źródło: SARFiN, Centrum AMRON

Co ciekawe, od pewnego czasu zauważamy znaczną koncentrację kredytów hipotecznych na rynkach  największych polskich miast, w tym przede wszystkim w Warszawie. Co prawda w okresie od kwietnia do czerwca 2018 roku udział stolicy w strukturze wartościowej nowo udzielonych kredytów hipotecznych minimalnie spadł – o 1,76 p.p. w odniesieniu do poprzedniego kwartału i wyniósł trochę ponad 37%, jednak nadal jest znacznie wyższy niż w latach 2012 – 2014, kiedy stanowił ok. 25-28%. Oznacza to, że częściej niż co trzeci kredyt przeznaczony na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej został udzielony w stolicy. Umowy kredytowe podpisane w ośmiu największych polskich aglomeracjach (tj. Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, aglomeracja katowicka, Poznań, Kraków, Szczecin, Łódź) w II kwartale 2018 roku stanowiły ponad 68% wszystkich nowych umów.

STRUKTURA NOWO UDZIELONYCH KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH W II KWARTALE 2018 ROKU

źródło: SARFiN, Centrum AMRON

Rosnące ceny nieruchomości – jak na razie – nie odstraszają nabywców. Kredytów hipotecznych przybywa (ich liczba w całym 2018 roku może przekroczyć 200 tys., a wartość sięgnąć nawet 50 mld złotych), deweloperzy nie przestają budować, a nabywcy nadal kupują bardzo chętnie. Powodem do niepokoju może być jedynie struktura kredytów – wciąż wysoki udział kredytów z LtV (z ang. loan to value) w wysokości co najmniej 80% (w II kwartale 2018 roku prawie 42%) oraz dość wysoki wskaźnik DtI (z ang. debt to income), ale ten problem ujawni się dopiero, gdy wzrosną stopy procentowe, a wraz z nimi raty kredytu. Póki co jednak nie ma powodów do obaw.

Podobne posty