Fakty i mity na temat zarabiania na wynajmie mieszkań – które z nich mają odzwierciedlenie w rzeczywistości.

Maria Dąbrowska
Wiceprezes Zarządu Mzuri sp. z o.o.

Spośród osób zainteresowanych zainwestowaniem w mieszkanie lub przeznaczeniem już posiadanego lokalu pod najem jedno pytanie powtarza się jak mantra: „Na ile bezpieczny jest ten biznes?”. I o ile nie znoszę takiej odpowiedzi ani słyszeć ani udzielać, to jedyna prawidłowa brzmi: to zależy. Bardzo wiele bowiem zależy od Wynajmującego (lub firmy/osoby działającej w jego imieniu). Czego przyszli Landlordzi mogą się obawiać i które z tych lęków są zasadne? Poniżej lista najczęściej przez nas poruszanych tematów:

  • Oddaję w ręce najemcy mienie dużej wartości i nie mam żadnej kontroli nad tym, co się z nim dzieje.

Tu kluczem jest dobrze napisana umowa najmu. Nie ściągnięty z internetu jednostronnicowy świstek, tylko dokument zabezpieczający nas na praktycznie wszystkie okoliczności. Nawet jeśli najemcy będą na początek krzywić się na widok wybranej przez wynajmującego umowy. Zgodnie z prawem umowa najmu na okres krótszy niż rok nie musi mieć formy pisemnej, ale w praktyce każdy, kto nie ma ochoty na niespodzianki, powinien takiej właśnie formy dochować. W Mzuri na podstawie doświadczeń zgromadzonych na już ponad 5000 mieszkań przez ostatnie 20 lat jesteśmy zwolennikami „tradycyjnej” umowy najmu. Nie używamy formy najmu instytucjonalnego ani okazjonalnego z prostego powodu – korzyści z korzystania z nich nie równoważą kosztów: przede wszystkim dłuższego szukania najemcy skłonnego przejść przez bardziej skomplikowaną, a czasem i kosztowną procedurę. Przy wsparciu dobrego fachowca jesteśmy w stanie zawrzeć w umowie zapisy i na przypadek „rozrywkowego” najemcy regularnie powodującego skargi sąsiadów i takiego, który nie dba o mieszkanie. Mzuri stosuje wymóg zgody najemcy na przeglądy okresowe – oczywiście z góry zapowiedziane, ale dokładne i kończące się raportem na temat stanu mieszkania, zarówno dla najemcy jak i wynajmującego.

  • Obawiam się nieuczciwego najemcy, wszędzie słychać, że najemca może sobie na bardzo dużo pozwolić a ja w zasadzie na nic.

Prawdą jest, że polskie prawodawstwo jest w obszarze najmu niesymetryczne. Interesy najemcy zabezpieczone są na pewno bardziej precyzyjnie niż wynajmującego. Co nie znaczy, że właściciel mieszkania w trudnej sytuacji może jedynie siedzieć z założonymi rękami i czekać. Kluczowa jest szybka i bezpośrednia (osobista) reakcja. To luksus, na jaki ludzie zajmujący się wynajmem „przy okazji”, po pracy rzadko mogą sobie pozwolić, ale dający najlepsze efekty. Porozumienie o wyprowadzce z niepłacącym najemcą powinno zostać zawarte przed końcem nieopłaconego miesiąca. Mimo że brzmi to idealistycznie, to jest wykonalne. Za 2018 rok udało nam się osiągnąć 99.5% skuteczność w windykacji! Znaczy to, że albo ograniczyliśmy straty właściciela do jednego czynszu (w większości przypadków do odzyskania z kaucji, którą zawsze pobieramy) i uzgodniliśmy z najemcą wyprowadzkę albo uzyskaliśmy należne wynajmującemu pieniądze w ciągu 3-4 tygodni od terminu wpłaty. Dzieje się tak, gdyż w windykację wkładamy wiele serca, czasu i wysiłku.

Druga kwestia to bardzo uważna selekcja najemców. Wbrew powszechnym obawom rygorystyczne wymagania wcale nie przedłużają istotnie okresu pustostanu, kiedy to mieszkanie nie zarabia. Mój zespół zawsze prosi o potwierdzenie dochodów (wraz z dokumentami) i wypracowanymi przez lata algorytmami przelicza dochód i cenę mieszkania na ryzyko kłopotów finansowych najemcy w najbliższych miesiącach. Do tego dochodzą wymagania dodatkowe, takie jak np. żądanie obowiązkowego ubezpieczenia OC najemcy. Koszt i kłopot dla najemcy nieduży, a spokój snu obu stron – znacznie wyższy. Uczciwy potencjalny najemca takie żądania zaakceptuje, a jeśli ma wątpliwości – cóż, może nie bez powodu?….

  • Nie znam się na mieszkaniach na wynajem, a co jeśli źle wybiorę? To inwestycja na lata…

To prawda, że błędy w nieruchomościach są z reguły kosztowne. Dlatego są co najmniej dwa rozwiązania zmniejszające ryzyko nietrafionej inwestycji. Pierwszym jest skorzystanie z usług fachowców na etapie znalezienia mieszkania na wynajem, oceny rentowności inwestycji, zakupu a następnie remontu. Drugie rozwiązanie jeszcze bardziej odciąża inwestora – zamiast kupować mieszkanie może objąć udziały w spółce inwestowania grupowego, która za jego i innych inwestorów pieniądze kupi portfel mieszkań. Zalety takiego podejścia to przede wszystkim możliwość zarabiania na wynajmie inwestując już nawet 10 tys zł, powierzenie decyzji ekspertom oraz rozproszenie ryzyka: nie lokujemy wszystkich pieniędzy w jednym czy dwóch mieszkaniach, a jednocześnie w kilkudziesięciu czy stu kilkudziesięciu.

Podobne posty