Ceny na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Warszawie przekroczyły 10 200 zł/m2 – poziom nie notowany nigdy wcześniej. Chętnych na zakup jednak nie brakuje, bo miasto się rozwija, mieszkańców przybywa, a nieruchomości wciąż pozostają jedną z najatrakcyjniejszych form inwestycji.

Kazimierz Kirejczyk
Wiceprezes Zarządu JLL

Pierwotny rynek mieszkaniowy w Warszawie osiągnął swoją maksymalną skalę w roku 2017, kiedy sprzedaż sięgnęła 28,5 tys. mieszkań. Było możliwe przede wszystkim dzięki silnemu popytowi inwestycyjnemu realizowanemu przez indywidualnych nabywców z myślą o wynajęciu i dążeniu do poprawy warunków mieszkaniowych przez nabywców z drugiego wyżu demograficznego (35-45 lat). Popyt był wówczas wspierany także programem MdM, a rekordowo niskie stopy procentowe ułatwiały uzyskanie kredytu i stymulowały zakupy w grupie osób szukających pomysłu na zainwestowanie zgromadzonych oszczędności. Nie bez znaczenia była również systematycznie poprawiająca się relacja dochodów potencjalnych nabywców do cen mieszkań.

Od początku 2018 roku na rynku warszawskim obserwujemy narastające problemy podażowe spowodowane malejącą dostępnością gruntów, co w połączeniu z istotnym wzrostem cen wykonawstwa przełożyło się na szybki wzrost cen mieszkań. W efekcie pomiędzy czerwcem 2018 i czerwcem 2019 roku średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym wzrosła o 12% i sięgnęła 10 200 zł/m2 Obecnie nominalnie ceny mieszkań w Warszawie są o kilkanaście procent wyższe niż w okresie poprzedniego boomu.

Nic nie wskazuje jednak na to, by stołecznemu rynkowi pierwotnemu zagrażało niebezpieczeństwo. Malejącej podaży towarzyszy stopniowy spadek wolumenu transakcji. W I półroczu br. deweloperzy sprzedali 11,9 tys. mieszkań, o 4% mniej niż w tym samym czasie przed rokiem, zaś oferta na koniec czerwca wyniosła 17,3 tys. mieszkań.

Przestrzeń dla rozwoju

Niezależnie od przyszłego scenariusza rozwoju naszego kraju, Warszawa jest skazana na dalszy wzrost liczby ludności. Tempo i przebieg tego procesu zależeć będzie przede wszystkim od tempa rozwoju gospodarczego kraju oraz charakteru i skali migracji zagranicznych – zwłaszcza od wzrostu liczby miejsc pracy i dostępności mieszkań.

W porównaniu do wielu innych miast w Europie Warszawa ma wciąż duże rezerwy rozwojowe w postaci terenów postindustrialnych położonych w granicach miasta. Niestety w ostatnich latach realna możliwość wykorzystywania tych terenów wyraźnie się zmniejszyła. Część gruntów – tych należących do Skarbu Państwa – została zarezerwowana na przyszłe potrzeby rządowego programu Mieszkanie+.  Z drugiej strony samorząd zahamował udostępnianie terenów należących do miasta w związku z koncepcją ich wykorzystania na cele miejskich programów mieszkaniowych. Dodać to tego należy również dominującą w myśleniu o planowaniu miasta tendencję ograniczania zjawiska „rozlewania się miasta”, co przekłada się na ograniczenie inwestycji na nieuzbrojonych terenach.  W tym kontekście trudno się dziwić, że ceny gruntów, a w konsekwencji mieszkań – systematycznie rosną i nadal mogą rosnąć.

Inwestycja w mieszkanie tak, ale nie za wszelką cenę

Patrząc na wyżej wymienione czynniki jasne staje, że w długoterminowej perspektywie inwestowanie w dobrze zlokalizowane mieszkanie o dobrym standardzie jest racjonalną decyzją ekonomiczną dla kogoś, kto wiąże swoją przyszłość z Warszawą. Nie oznacza to jednak, że kupienie jakiekolwiek mieszkania w dowolnej lokalizacji będzie dobrym wyborem – zwłaszcza w kontekście inwestycyjnym.   Przyszłość rynku mieszkaniowego w bardzo dużym stopniu zależy od kształtowania się stóp procentowych. Większość ekonomistów przewiduje wyraźny wzrost inflacji w ciągu najbliższych dwóch lat, co powinno przynieść wzrost stóp procentowych. Konsekwencją będzie podrożenie kredytów i większe trudności w jego uzyskaniu szczególnie w grupie nabywców na granicy zdolności kredytowej. Ze względu na wyższe oprocentowanie lokat spadnie również, szczególnie wśród tych, którzy inwestowali oszczędności, atrakcyjność zakupów z myślą o wynajmie. Istotnym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnej może być dla tej grupy nabywców również świadomość, że w niedługim czasie na rynek trafi kilkanaście tysięcy mieszkań kupionych z podobną motywacją w latach 2017-2019, co oznacza większą konkurencję na rynku najmu i potencjalnie mniejszy zwrot z inwestycji.

Podobne posty